Процесс покупки недвижимости

В этой статье мы постарались поэтапно описать весь путь, который Вы пройдете при выборе и покупке недвижимости в Испании. Надеемся, что этот материал будет полезен тем, кто еще только задумывается о приобретении недвижимости – ведь можно заранее представить весь процесс и потом сосредоточиться уже на нюансах...

Процесс покупки недвижимости

Итак, весь процесс приобретения недвижимости в Испании можно условно разделить на несколько этапов:

Определение цели покупки

Едва ли не самое главное при покупке недвижимости, это определиться с какой собственно целью Вы ее приобретаете. Планируете ли Вы таким образом только свой отдых, или хотите обосноваться в Испании более основательно (хотите заняться бизнесом, дать образование детям и т.д.). Или Вы покупаете недвижимость с прицелом на будущее, а может для Вас это просто удачное вложение денег – вариантов великое множество, но все это может иметь принципиальное значение как при выборе места, где будет находиться ваше новое жилье, так и при выборе собственно самого объекта.

Выбор места

Если для приобретения недвижимости Вы уже выбрали Испанию, то наверняка хотя бы чуть-чуть изучили ее географию, климат и культуру. Вы знаете, что каждая испанская провинция, каждое побережье интересно и уникально по-своему. Мы специализируемся на побережье Коста Бланка и утверждаем, что здесь уникальное сочетание мягкого климата в течение всего года, развитой инфраструктуры (торговые центры, развлечения, образовательные учреждения), огромное количество возможностей, как для отдыха, так и для ведения бизнеса. И все-таки для правильного выбора нужно своими глазами увидеть и оценить, какой район побережья подходит лично Вам, ведь каждый из них отличается своей динамикой, архитектурой, даже пляжами. Поэтому рекомендуем Вам, если есть возможность, выделить для ознакомительной поездки побольше времени. И не селитесь в отеле, снимите апартаменты! Это позволит хотя бы ненадолго окунуться в атмосферу этого региона, пожить жизнью испанцев, оценить расположение ближайших магазинов, развлечений, удаленность от моря и т.д.

Выбор объекта недвижимости

На побережье Коста Бланка огромное количество разнообразных объектов недвижимости на любой вкус. Среди них можно выделить три основных типа: апартаменты, бунгало (таунхаусы) и виллы. На их характеристиках мы подробнее остановимся в других наших статьях, здесь отметим только 2 момента. Во-первых, в Испании объекты различаются не по количеству комнат, а по количеству спален, т.е. по-нашему 3-комнатная квартира – это апартамент с 2-мя спальнями. И во-вторых, выбирая недвижимость, обратите внимание в том числе на то, насколько удобно ваше жилье расположено от моря, основных магазинов и т.д. В нашей практике был случай, когда клиент запросил объект в 300 метрах от пляжа, а когда мы наконец встретились, оказалось, что он выбрал и уже внес деньги за бунгало в 30 минутах езды на машине. Ему всего лишь показали красивую картинку, забыв объяснить, что ближайший культурный центр и пляж находятся в 30 минутах на машине, и что будет совсем неудобно каждый раз ехать на пляж, с пляжа, в ресторан, на прогулку вечером…. И это все на машине, тратя драгоценное время отдыха… Просто надо иметь в виду, что скорее всего виллы и бунгало будут расположены на некотором расстоянии от моря и супермаркетов, но зато это несомненный плюс для людей, которые ценят уединенность. Ну и помимо метража и высоты потолков иногда будет нелишним прислушаться к своей интуиции – даже если Вы отсмотрели в день 20 объектов, но они вам не запомнились, значит это пока не ваше, и надо продолжать поиски.

Получение НИЕ (номер иностранца)

NIE (идентификационный номер иностранца, аналог нашего ИНН) служит идентификационным кодом при совершении любых операций, где требуется подтверждение личности иностранного гражданина. Также NIE необходим для совершения большинства платежей и покупок, открытия банковского счета в банке Испании, для регистрации фирмы, покупки недвижимости или автомобиля в Испании, для подготовки налоговой декларации или для подачи любого официального заявления от Вас как иностранного гражданина в госучреждения Испании. Идентификационный номер иностранца является уникальным и присваивается один раз и навсегда. В нашем случае этот документ понадобится при подписании нотариальной купчей, иначе Вы даже не сможете заплатить налоги по приобретению недвижимости.

Подать пакет документов на получение НИЕ можно в:

  • Национальной Полиции Испании – в этом случае сам документ Вы, или ваш представитель, сможете получить через неделю после подачи.
  • Испанском Консульстве в России. НИЕ в этом случае Вам пришлют на ваш электронный адрес в течение 10 дней после подачи документов.

Открытие счета в банке

Сразу оговоримся, что здесь речь пойдет об открытии счета в общем случае, без привлечения ипотеки. Ипотека – это вопрос, заслуживающий отдельной темы, но в любом случае отметим, что ипотека в Испании и ипотека в России - это абсолютно разные вещи. Так, на данный момент ипотеку можно взять под 4,5% годовых. А еще, например, существует возможность приобретения недвижимости с уже существующей ипотекой, которую можно переписать на нового владельца… Так что в случае ипотеки к выбору банка нужно подходит очень тщательно, с учетом всех нюансов и мнений специалистов в области недвижимости.

Ну а если Вы не планируете брать ипотеку, собственно счет Вы можете открыть в любой момент. Для этого необходимо подготовить простой пакет документов:

  • Справку с работы, с указанием всех сведений, которые запрашивает банк
  • Справку 2НДФЛ за прошедший или текущий год

Эти справки необходимо перевести у присяжного переводчика в Испании и предоставить в банк. Причем если ранее счета открывались в момент подачи заявления на открытие счета, то сейчас приходится ждать от 1 до 3 рабочих дней для получения документов по открытому счету.

Подписание Контракта купли-продажи и внесение резерва

Оформление покупки выбранного Вами объекта недвижимости начинается с подписания Контракта купли-продажи. Как и при подписании любого контракта в первую очередь обратите внимание, а собственно тот ли объект недвижимости, который Вы с таким трудом выбрали, прописан в самом Контракте. Запросите выписку из регистра частной собственности (Nota Simple) – это открытая информация, ее можно запросить за небольшие деньги даже из России. Из выписки можно, во-первых, понять, нет ли на объекте каких-либо обременений (непогашенной ипотеки и т.д.), во-вторых, сверить адрес Вашего объекта с тем, который прописан в Контракте. Хотя иногда бывает, что фактический адрес не совпадает с регистрационным вполне легально. Это связано с тем, что когда проходила регистрация объекта, была одна разметка улиц, а на данный момент появились изменения по улицам, добавились здания, которых ранее не было. В этом случае есть дополнительные возможности проверки и сопоставления адресов. Также важно понять, какие обязательства берет перед Вами продавец, в том числе при расторжении Контракта.

Одним из пунктов Контракта является внесение Покупателем задатка (резерва) для снятия объекта с продажи. Как правило, деньги вносятся напрямую на счет Продавца. Сумма резерва варьируется от стоимости недвижимости, но обычно достаточно около 6.000 евро, чтобы объект сняли с продажи. Бывали в нашей практике случаи, когда обговаривалось даже внесение 500-1000 евро, и на основании этой суммы подписывался контракт. Однако в этом случае важно учитывать следующее: как правило, если Продавец расторгает с Вами Контракт, он выплачивает Вам двойную сумму резерва. Так вот, чем больше сумма внесенного Вами резерва, тем меньше риск, что Продавец пойдет на расторжение Контракта, если например, другой Покупатель предложит ему большую сумму за Ваш объект.

Внесение оставшейся суммы и подписание нотариальной купчей

В какой срок и какими частями будет вноситься оставшаяся сумма - зависит исключительно от условий, прописанных в Вашем Контракте купли-продажи. Главное, чтобы к моменту подписания купчей у нотариуса остаток суммы, причитающейся к уплате Продавцу, был у Вас на банковском счете. Кроме того, убедитесь, что средств на счете достаточно для уплаты всех налогов и сборов, которые необходимо перечислить при покупке недвижимости.

Итак, главным моментом оформления покупки недвижимости, собственно после которого Вы становитесь счастливым обладателем ключей от вашего нового жилья, а продавец получает свои деньги – является подписание купчей у нотариуса. Советуем получить черновик купчей за день до подписания.

Нотариальная купчая подготавливается исключительно на испанском языке, т. к. испанский нотариус поставит свою подпись только под документом, который полностью ему понятен. Тем не менее, на подписании купчей должен присутствовать человек, который будет выступать в роли переводчика и переведет Вам купчую на русский язык - его данные занесут в документ, и он вместе с Вами подпишет этот документ, таким образом, взяв на себя ответственность по произведенному переводу. В роли переводчика может выступить агент, продавший Вам недвижимость (чаще так и происходит) независимые переводчики или присяжные переводчики.

После подписания купчей Вы вместе с ключами получаете ее копию, а оригинал отправляется на регистрацию в регистр собственников (аналог нашей регистрационной палаты). Сроки получения оригинала купчей из регистра зависят от многих факторов и варьируются от 1 до 3 месяцев.

Уплата налогов при приобретении недвижимости, а также ежегодные налоги на недвижимость (IBI, налог с нерезидентов)

Собственно все налоги и сборы по недвижимости можно разделить на 2 группы: налоги, уплачиваемые непосредственно при покупке недвижимости и налоги, которые все владельцы недвижимости платят ежегодно.

  1. Налоги при покупке. Покупаете ли Вы недвижимость на вторичном рынке или в новостройке дополнительно к цене покупки Вы заплатите налог в размере 10%. При покупке на вторичном рынке это будет налог на переход собственности, по-испански Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales или сокращённо ITP. При покупке на первичном рынке это будет собственно НДС (IVA). Кроме того, при покупке в новостройке нужно будет уплатить налог на документальное оформление юридических актов AJD в размере 1,5% от цены покупки. А вот если Вы захотите купить отдельно участок земли, НДС уже придётся платить по ставке 21%. По этой же ставке платится НДС и в случае, если Вы захотите купить коммерческую недвижимость в Испании, как первичную, так и вторичную. Кроме самих налогов при покупке любого вида недвижимости Вам нужно будет оплатить ряд сборов – в общей сложности около 3% от стоимости Вашей покупки.

  2. Ежегодные налоги. Здесь можно выделить муниципальный налог на имущество (IBI), налоговой базой по которому является кадастровая стоимость каждого конкретного объекта недвижимости. Ставка муниципального налога устанавливается каждым муниципалитетом самостоятельно и может варьироваться от 0,4% до 1,1%. Этот налог уплачивается один раз за текущий год и, как правило, автоматически снимается с Вашего банковского счета. Кроме того, лица, владеющие в Испании недвижимой собственностью, но не имеющие вида на жительство и не получающие здесь доходы (т.е. нерезиденты), обязаны ежегодно уплачивать налог для нерезидентов, который называется Impuesto sobre Renta de no Residentes, сокращённо — IRNR. Налогооблагаемая база установлена в размере 2% или 1,1% от величины кадастровой стоимости. 2% применяются в тех муниципалитетах, где кадастровая стоимость объектов не обновлялась в сторону увеличения после 1994 года. А 1.1% применяется в муниципалитетах, где кадастровая стоимость после 1994 года была увеличена. Ставка самого налога установлена в размере 24,75% от налогооблагаемой базы. Обращаем Ваше внимание на то, что в отличие от IBI, который снимается с Вашего счета автоматически, перед уплатой IRNR Вам нужно будет самостоятельно подать налоговые декларации в местную налоговую.

Коммунальные платежи

Все коммунальные платежи можно условно разделить на постоянные (те, которые Вы уплачиваете вне зависимости от Вашего пребывания в Испании) и переменные (платежи за потребленные услуги во время проживания). К постоянным для владельцев индивидуальных домов в первую очередь относится вывоз мусора, а также минимальная абонентская плата за воду и электричество. Для владельцев апартаментов и бунгало к этому еще прибавится так называемый comunidad, т.е. оплата общедомовых расходов: бассейн, сад, общее освещение, лифты, возможные ремонтные работы. К переменным относится оплата расходов на потребленное во время проживания воду и электричество и/или газ (если, например, подогрев воды и отопление осуществляется газом). Конечно, стоимость содержания недвижимости сильно варьируется и зависит от множества объективных и субъективных факторов, и все-таки попросите предыдущих собственников или застройщика примерно обрисовать, сколько будут составлять ваши коммунальные расходы (хотя бы постоянные!). Кроме того, после покупки недвижимости необходимо перевести все контракты на воду, электричество, мусор и comunidad на Вас как на нового собственника и привязать их к Вашему банковскому счету. После этого суммы по коммунальным счетам будут списываться с Вас автоматически. Тем не менее, мы Вам советуем периодически проверять платежи, снимающиеся с вашего счета, и если что-то не сняли (или сняли по Вашему мнению слишком много), желательно это урегулировать в следующий Ваш приезд.

«А зачем мне агентство недвижимости», - подумаете Вы, прочитав этот текст, - «Процедура проста и прозрачна, посижу в интернете, найду объекты, найму переводчика, и вот она моя мечта – домик у моря! Зачем мне посредники?» Посредники действительно ни к чему, а вот помощники, не первый год работающие на этом рынке, знающие все нюансы, с которыми Вам придется столкнуться при выборе и оформлении покупки, лишними не будут. Так зачем же отказываться от помощи, тем более бесплатной, ведь в Испании комиссию агентству недвижимости платит продавец. Наши менеджеры с многолетним опытом работы и прекрасным знанием испанского языка будут сопровождать Вас на всех этапах сделки: мы подберем вам недвижимость в соответствии с Вашими индивидуальными целями и запросами; получим NIE и откроем счет в банке; оформим Контракт купли-продажи с необходимыми Вам условиями; выступим в качестве переводчика при подписании купчей; переведем на Вас контракты на коммунальные услуги после покупки; проконсультируем по поводу уплаты налогов. Ждем Вас в числе наших клиентов!